Há uma boa razão pela qual milhões de pessoas sintonizam todas as semanas para assistir ao Fixer Upper, Flip ou Flop, Rehab Addict e This Old House. Sejam interessados em inverter a casa, renovações ou programas que se concentram em agentes imobiliários, os americanos claramente têm uma obsessão com a indústria da habitação e as carreiras que giram em torno dela. Mas não são apenas os programas de televisão que nos cativam. O setor imobiliário é o investimento mais favorecido entre os americanos, segundo a GALLUP News. Na verdade, 34 por cento das pessoas dizem que é o melhor investimento a longo prazo.
Para entender melhor como as pessoas estão ganhando dinheiro no mercado imobiliário (e desmascarar alguns grandes equívocos televisivos ao longo do caminho), conversamos com quatro mulheres que fizeram somas impressionantes em todos os tipos de projetos imobiliários. Quer se trate de uma confusão lateral ou de sua carreira completa, eis como pessoas reais - não estrelas de televisão - estão fazendo isso.
Adela Mizrachi, 41, Flipper
Localização: Subúrbios de Chicago
Ocupação: Gerente de comunicação e blogueiro da Read My Flips
Número de propriedades: 2 (por enquanto)
Anos em imóveis: 1.5
Dinheiro feito até agora: US $ 117.000
O que te atraiu para o mercado imobiliário? Eu sempre vi a propriedade como a base para a riqueza a longo prazo. Ele monta os altos e baixos econômicos um pouco melhor. É propriedade, é terra - você possui algo. Não é como um estoque que você realmente não sabe o que você possui.
Como você começou? Meu namorado John e eu começamos a namorar, e ele havia mudado antes. Ele é um agente imobiliário licenciado da Mark Allen Realty. Dentro de seis meses de namoro, nós estávamos comprando nossa primeira propriedade e lançando tudo junto.
É importante ter um parceiro? Eu não poderia fazer isso sem o John. Ele faz toda a análise de mercado e faz muito do trabalho - é assim que economizamos muito dinheiro. É um trabalho de tempo integral entre nós dois.
A parte mais desafiadora: o maior obstáculo é ir de zero a uma propriedade. Uma vez que você passou pelo primeiro, há tanto aprendizado que acontece que fica muito claro se vale a pena fazê-lo novamente. Estamos colocando ofertas o tempo todo agora.
Encontrar empreiteiros confiáveis e razoáveis é outro grande desafio - é quase como dois extremos opostos do espectro. Se são confiáveis, provavelmente cobram muito mais.
E o processo de permissão pode ser esmagador. Eu não acho que muitas pessoas entendam como as aldeias burocráticas podem ser. Por exemplo, colocamos a papelada para uma permissão e leva um mês a seis semanas para recuperar tudo. E você não pode tocar na casa antes de obter a permissão.
"Eu deveria escrever um livro chamado 'What HGTV is notelling you'".
Quanto dinheiro você precisa para começar: eu deveria escrever um livro chamado What HGTV is notelling you . O que me deixa louco são seus cálculos rápidos. Há custos de manutenção, impostos, seguros, juros - todas essas coisas se somam. Eles também não levam em conta os custos do corretor de imóveis. Na casa que vendemos, vendida por US $ 275 mil, gastei US $ 13.760 em custos de corretor de imóveis.
Você deve orçamentar os custos de fechamento da compra, que são 1, 5% do preço de compra, custos de fechamento da venda, que são 1, 5% do valor pós-reparo (ARV), taxas do corretor de imóveis, que são 5% do ARV e segurando custos que cobrem impostos, seguros, utilidades e juros, que eu costumo estimar entre US $ 1.000 e US $ 1.500 por mês. Então você tem que adicionar tudo isso ao custo da propriedade e os custos da renovação. Costumamos fazer um buffer de 5-10% para custos inesperados que surgem durante a reforma. E você tem que se perguntar, posso me dar ao luxo de perder dinheiro com isso? porque isso pode acontecer.
Melhores dicas para iniciantes: Duplique a quantidade de tempo que você acha que vai precisar gastar com isso. Se você acha que vai demorar um mês, mude para dois. E seu primeiro projeto sempre levará muito mais tempo, porque você ainda está testando as águas e, depois que souber do que gosta, vai apenas repeti-lo de casa em casa.
Jamie Crouch, 33 anos, agente e gerente de propriedade
Local: Tulsa, Oklahoma
Ocupação: corretor de imóveis, empresário e gerente de propriedade
Número de imóveis: 4 (incluindo sua própria casa) mais 35 que ela gerencia
Anos em imobiliário: 14
Dinheiro feito até agora: $ 200.000 +
O que te atraiu para o mercado imobiliário? Quando você possui imóveis a longo prazo, nós o chamamos de dinheiro para despertar, porque assim que você acorda, você ganha dinheiro ao possuir propriedades alugadas. Eles estão gerando renda sem você ter que ir trabalhar. É um bom recurso de lado, e qualquer um pode fazer isso. Em vez de ter um 401k, minha aposentadoria vai ser nossas propriedades de investimento. Quando eu chegar perto da idade da aposentadoria, eles serão pagos, então todo o fluxo de caixa do aluguel será o que eu ganho para minha aposentadoria.
Como você começou? A imobiliária está no meu sangue. Meus pais tinham propriedades de aluguel quando eu era criança, e aos 19 anos eles perguntaram se eu estaria disposto a começar a administrá-los. Quando eu fui para a faculdade eu mencionei no setor imobiliário e obtive minha licença de imóveis.
Começamos construindo nossa própria propriedade (meu marido é um empreiteiro), e depois vendendo aquela casa, conseguimos ganhar dinheiro suficiente para investir e investir em imóveis.
É importante ter um parceiro? Meu marido é meu trabalho livre. Ele é muito útil e trabalha para uma empresa contratante comercial.
A parte mais desafiadora: a parte mais difícil para mim foi começar. Antes de 2008, a indústria de empréstimos era muito diferente. Agora, mais credores exigem cerca de 20 por cento, por isso é muito difícil começar, se você não tem o dinheiro.
A melhor maneira de começar é transformar sua casa em uma propriedade alugada quando você estiver pronto para se mudar - é assim que a maioria das pessoas faz isso porque é difícil conseguir os 20% necessários para baixo. Depois de começar, torna-se infinitamente mais fácil.
"Se você não sabe nada sobre isso e pula cegamente ... um negócio ruim acabará com você."
A parte mais gratificante: é difícil aumentar a sua riqueza e o setor imobiliário tem sido um grande recurso para o meu marido e eu fazermos exatamente isso. Nós começamos a investir nos nossos vinte anos.
Quanto dinheiro você precisa para começar: depende de muitos fatores. O setor imobiliário não é cortado e seco. Todo acordo é diferente. Eu recomendo a "regra dos 50%": se você tem uma propriedade em que esteja interessado, pode pesquisar quanto alugaria e, em seguida, estimar que cerca de 50% desse aluguel será para despesas, seguro, reparos, etc. Então você determina qual será o pagamento da sua hipoteca e se o fluxo de caixa e você está ganhando dinheiro, então é necessário investigá-lo ainda mais.
Melhor dica para iniciantes: você tem que descobrir o que você quer imóveis para fazer por você. Você quer que seja seu plano de aposentadoria e ajude a suplementar isso? Você está tentando ganhar dinheiro rápido? Você tem que descobrir o objetivo que você tem e, em seguida, encontrar alguém em sua área, um mentor, que pode orientá-lo e explicar os prós e contras.
Você também quer ter certeza de ter uma boa equipe - ter um contratado que conheça e confie, um CPA para orientá-lo em seus impostos, um gerente de propriedade, se não quiser administrá-lo você mesmo, e um corretor imobiliário especializado em investimentos. Se você não sabe nada sobre isso e pula cegamente, então um negócio ruim acabará com você.
Nichole Stohler, 44 anos, Empreendedor
Localização: Scottsdale, Arizona
Ocupação: Empreendedor, Multi-Family Home e Hotel Investor
Número de imóveis: 1 hotel e 3 casas
Anos em imobiliário: 8
Dinheiro feito até agora: "Nós quadruplicamos nosso investimento inicial em 2012 em quatro anos".
O que te atraiu para o mercado imobiliário? Estávamos dois anos casados; nós realmente não tínhamos dinheiro, então eu estava gastando muito tempo lendo livros sobre finanças pessoais e, através desse processo, me deparei com Pai Rico, Pai Pobre . Eu me inscrevi imediatamente para ir a um seminário imobiliário para aprender sobre investimentos, e entramos em cena.
Como você começou? Descobrimos que a universidade em nossa cidade era dona de várias propriedades, mas não queria gerenciá-las, então as contratamos para financiamento de vendedores. Não precisávamos fazer empréstimos, mas tínhamos que fazer pagamentos adiantados, e utilizávamos adiantamentos de cartão de crédito para fazer isso. Nós realmente não sabíamos o que estávamos fazendo. A realidade é que o seminário te deixa entusiasmado, mas eles não são sobre gerenciamento prático e o que realmente entra nele. Havia tantas peças que não entendemos.
Nós não fomos bem sucedidos nisso. Nós acabamos tendo que devolver as propriedades, perdemos dinheiro durante esse tempo, e tivemos dívidas dos adiantamentos do cartão de crédito. Eu estava acordando à noite, não conseguindo dormir, imaginando como íamos sair desse buraco. Nossa solução foi vender nossa casa e morar com meus pais.
Nós não investimos novamente por um longo tempo. Então, em 2011, recebi o bug novamente e pensei que poderíamos fazer um trabalho melhor. Fomos bem sucedidos na segunda vez, mas nunca nos esquecemos do que passamos no começo.
"Eu estava acordando à noite, não conseguindo dormir, imaginando como íamos sair desse buraco."
É importante ter um parceiro? Não acho necessário, mas ajuda a compartilhar a carga de trabalho.
A parte mais gratificante: ajudar as pessoas. Meu marido é muito orgulhoso de um de nossos gerentes de propriedade. Ele cometeu alguns erros mais cedo na vida e cumpriu pena por crimes não-violentos, então ninguém lhe dava uma chance. Meu marido viu que ele era um trabalhador e alguém com habilidades de liderança, então ele o ajudou a aprender as cordas. E quando nós vendemos essa propriedade, meu marido altamente recomendou que o mesmo cavalheiro para os novos proprietários, eles o levaram, aumentou seu salário, e agora ele está gerenciando três propriedades.
Quanto dinheiro você precisa para começar: Você vai morar na propriedade, ou você já tem sua própria residência principal e você vai comprá-lo apenas como uma propriedade de investimento? Essa é uma decisão realmente importante, porque se você for morar na propriedade, pode obter um empréstimo da FHA (administração federal de imóveis), um empréstimo para veteranos (VA) ou um empréstimo com muito pouco dinheiro. Se fato, um VA é zero dinheiro para baixo.
Depende do mercado, mas agora você precisa de cerca de 25% do preço de compra. Para a maior parte do país agora, você pode descobrir cerca de US $ 200 mil para uma casa e precisará de 25% disso. Você também precisará de algumas reservas.
Melhor dica para iniciantes: O mercado imobiliário está bem, vale a pena, mas não é perfeito, por isso, tenha as suas expectativas no nível certo. Planeje uma construção lenta - talvez uma propriedade por ano.
Além disso, peça ajuda. A maioria dos outros investidores irá ajudá-lo - vá a um grupo da comunidade ou a um Meetup. E BiggerPockets.com é de longe um dos recursos gratuitos mais valiosos para quem quer investir em imóveis.
Keisha Blair, 40, senhorio
Localização: Ottawa, Canadá
Ocupação: Landlord, Entrepreneur
Número de imóveis: 3 (2 no Canadá e 1 em Nova York)
Anos em imobiliário: 10
Dinheiro feito até agora: Me oferece o tipo de liberdade financeira onde sei se eu precisava tirar uma folga. Depois que meu marido morreu, eu tirei um ano sabático e imobiliário não remunerado por trás disso. E uma das razões pelas quais posso dar ao luxo de colocar meus três filhos em uma escola particular é por causa do setor imobiliário.
Como você começou? Eu comecei uma década atrás, quando percebi que as pensões do empregador simplesmente não estavam fornecendo o que poderiam ser. Começamos a investir em imóveis para compensar essa lacuna. Na época, eu não gostava muito da ideia de ações. Eu estava mais interessado em investimentos tangíveis que eu pudesse ver. O mercado imobiliário era um desses ativos tangíveis pelos quais eu podia dirigir todos os dias e olhar. Nós começamos pequeno com apenas um condomínio que estava em nossa área que não seria difícil de ser alugado porque estava em uma área que ficava perto de escolas, parques, pontos de ônibus e várias amenidades.
É importante ter um parceiro? Comecei investindo em imóveis quando meu marido estava vivo. Nós fizemos isso juntos. [Depois que ele morreu] eu decidi manter [as propriedades] e ir sozinho. Guardei todos os meus investimentos e é a melhor coisa que já fiz. Eu encorajaria mulheres solteiras ou mesmo viúvas a considerar o setor imobiliário como um investimento. Isso pode ser feito sozinho.
"Quando a vida de repente dá uma reviravolta, você é como, graças a Deus eu tenho esses investimentos. As mulheres devem pensar em diversificar seus investimentos. É sempre bom estar preparado."
A parte mais desafiadora: depois que meu marido faleceu, foi realmente desafiador. Ele faria a maior parte do trabalho em termos de propriedade e mantendo-a. Ele também era um CPA, então ele faria a contabilidade no tempo do imposto. Acabei por contratar um gerente de propriedade. Era mais caro, mas mais conveniente.
A outra coisa que acho desafiadora são as vagas. Vamos dizer que você tem uma vaga por seis meses, você tem que carregar a propriedade por tanto tempo sem obter qualquer renda. E com as vagas vem o volume de negócios e ter que recuperar a propriedade para novos inquilinos. O volume de negócios é caro.
A parte mais gratificante: a flexibilidade para tirar folga, cuidar de crianças pequenas ou buscar outros interesses ou carreiras. Eu nem sequer comecei a pensar sobre essas coisas, mas meu marido morreu quando eu tinha apenas 31 anos. Quando sua vida de repente muda, então você é como, graças a Deus eu tenho esses investimentos porque eles vão me ajudar cuidado das crianças. As mulheres devem pensar em diversificar seus investimentos. Você nunca sabe e é sempre bom estar preparado.
Quanto dinheiro você precisa para começar: Você precisa ter fundos suficientes e um colchão financeiro. Existem várias maneiras de fazer isso: alavancagem, refinanciamento, HELOC (linha de crédito de home equity). Mas seja o que for, não se aproveite demais.
É difícil identificar uma figura, mas você precisa ter o suficiente para o pagamento e a manutenção. Para manutenção, reservei uma pequena quantia como US $ 150 por mês. Apenas o suficiente para que, se algo acontecer, se houver uma emergência, eu possa financiá-la.
Você também deve orçamento para três a seis meses sem inquilino. Na maioria dos casos, você acaba com uma propriedade sem inquilinos e você não pode anunciar para os inquilinos até depois da data de encerramento, de modo que o ajusta talvez quatro meses - o pior dos casos, seis meses. Você pode descobrir que eles não são ideais e você tem que rejeitá-los, porque você acha que pode não funcionar. Eu tive que renunciar a renda apenas para poder encontrar o inquilino certo.
Melhor dica para iniciantes: Meu melhor conselho é olhar para áreas onde os preços dos imóveis não estão apenas aumentando, mas também serão atraentes para os inquilinos - perto de universidades, perto de empresas, no corredor do centro da cidade. Mesmo que tende a ser um pouco mais caro, definitivamente funciona porque o risco de vaga e rotatividade é menor. E eu nunca invisto em uma propriedade em que não moraria.
